Чтение онлайн

Учет арендных платежей по земельному участку. Согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок не менее одного года, подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента их регистрации.

Договоры аренды земельных участков, подписанные после 1 января 2000 года, подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав в учреждениях юстиции, после чего считаются заключенными и вступают в силу. Заключение договора аренды возможно после выделения участка в счет земельной доли в натуре, его кадастрового учета и государственной регистрации права на данный участок.

Действующим законодательством установлена необходимость представления на регистрацию планов недвижимого имущества, являющегося объектом регистрируемых вещных прав или сделки. Поэтому обязательным приложением к документам, требующимся для государственной регистрации прав на земельный участок, является кадастровый паспорт данного земельного участка (ст. 17 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество). До государственной регистрации договора аренды земельного участка в Едином государственном реестре прав должно быть зарегистрировано право собственности, либо право хозяйственного ведения, либо право оперативного управления арендодателя на передаваемый в аренду участок.

Согласно подпункту 10 п. 1 ст. 264 НК РФ арендные платежи по договору аренды включаются в состав прочих расходов арендаторов. При этом каких-либо условий для признания данных расходов для целей обложения налогом на прибыль НК РФ не содержит. В течение многих лет Минфин России считает, что договоры, не прошедшие государственной регистрации (если такая регистрация обязательна в силу гражданского законодательства Российской Федерации), не считаются заключенными. Соответственно расходы по таким договорам для целей обложения налогом на прибыль не учитываются (письма Минфина России от 12.07.2006 № 03-03-4/2/172, от 17.02.2006 № 03-03-04/3/3, от 01.11.2005 № 03-03-04/1/325).

Аналогичного мнения придерживается и ФНС России в письме от 13.07.2005 № 02-1-07/66.

В письме от 06.03.2008 № 03-03-06/1/152 Минфин России подтвердил свою точку зрения в отношении учета расходов по аренде земельных участков. Он считает, что обязательным условием учета расходов в виде арендных платежей за арендуемый земельный участок по договору аренды в составе расходов для целей обложения налогом на прибыль является государственная регистрация такого договора. Поэтому затраты организации в виде арендных платежей за арендуемый земельный участок до государственной регистрации договора аренды неправомерно учитывать в налоговом учете.

Рассматриваемая позиция финансового ведомства противоречит действующему налоговому законодательству, поскольку:

– норма подпункта 10 п. 1 ст. 264 НК РФ не обусловливает право налогоплательщиков учитывать для целей налогообложения фактически произведенные затраты по оплате арендных платежей с обязанностью по государственной регистрации договоров аренды земельных участков;

– к налоговым правоотношениям гражданское законодательство не применяется (п. 3 ст. 2 ГК РФ).

Во избежание споров с налоговыми органами в договор аренды следует, по нашему мнению, внести положение, в соответствии с которым условия заключенного договора применяются к отношениям, возникшим с момента подписания договора сторонами. Это положение (пункт договора) можно сформулировать следующим образом: «Стороны договорились, что условия договора применяются к их отношениям, возникшим с момента передачи предмета договора в пользование арендатору по акту приема-передачи».

Учитывая мнение Минфина России и ФНС России, если организация учтет расходы по аренде до государственной регистрации договора, то, скорее всего, к ней предъявит претензии контролирующий орган. Арбитражные суды, как правило, в рассматриваемых спорах поддерживают налогоплательщиков.

Для учета арендных платежей по земельному участку в налоговом учете должны выполняться иные условия, предусмотренные налоговым законодательством. В частности, земельный участок должен использоваться в деятельности организации, направленной на получение дохода, на него должны иметься договор и передаточный акт (п. 1 ст. 252 НК РФ).

Суть договора проката состоит в том, что арендодатель обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Арендодателями, занимающимися прокатом имущества, могут быть юридические лица, зарегистрированные в качестве коммерческих организаций, и физические лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей. При этом сдача имущества в аренду для арендодателя является постоянной предпринимательской деятельностью.

Предметом проката может быть только движимое имущество, предоставляемое во временное владение и пользование за плату. В основном это вещи, используемые в потребительских целях (предметы бытовой техники, радио– и телевизионная аппаратура и т.д.), а также приборы и некоторые виды оборудования, применяемые, в частности, научно-исследовательскими организациями, небольшими предприятиями, строительными организациями и т.д. Как правило, это дорогостоящая техника, покупать которую невыгодно ввиду того, что потребность в ней возникает на сравнительно небольшой срок.

В соответствии с п. 3 ст. 626 ГК РФ договор проката считается публичным договором. Согласно ст. 426 ГК РФ публичным признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация должна осуществлять по характеру своей деятельности в отношении каждого, кто к ней обратится. При этом она не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора. По общему правилу, цена предоставляемых товаров, работ, услуг и иные условия публичного договора одинаковы для всех потребителей, и, кроме случаев, предусмотренных законодательством, нельзя кому-то отдавать предпочтение.

Договор проката заключается в письменной форме. Договор проката опосредует отношения по краткосрочной аренде имущества, максимальный срок которой определен законодателем в один год. Отдельные виды имущества могут передаваться в аренду на более короткие сроки при ограничении часов работы соответствующей организации. Исходя из этого, а также учитывая нормы абзаца второго п. 3 ст. 610 ГК РФ, в случае заключения договора проката на более длительный срок его действие будет считаться равным одному году.

К договору проката не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок, то есть если договор проката будет возобновлен, бывший арендатор не получит преимущественных прав, как, например, при заключении договора аренды (п. 2 ст. 627 ГК РФ). Из данного положения не следует, что арендатор лишен возможности заключить договор проката на новый срок, но действовать он должен на общих основаниях.

Прокат подпадает под действие Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» и Правил бытового обслуживания населения в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15.08.1997 № 1025.