Чтение онлайн

КОММЕНТАРИЙ:

О реновации.

Только что закончилось обсуждение закона «О реновации», организованное институтом М-Логос.

Как обычно спикерами были ведущие специалисты, спор был жарким, вопросы поднимались интересные и разноплановые.

Но в результате осталось немного горькое послевкусие. Горькое, потому что тема обсуждения не двинулась дальше обсуждения публичного интереса и способов обхода 35 статьи Конституции. Пожалуй, единственным вопросом, имеющим существенное значение, была попытка разобраться в понятиях «равноценность» и «равнозначность» в контексте применения этих понятий в данном законе. Но блестящее выступление Дмитрия Ивановича Степанова в начале обсуждения настолько зажгло аудиторию вопросом соотношения частноправового и публично-правового значения выселения граждан и предпринимателей с законных владений, что дальше продвинуться не удалось, несмотря на призывы Андрея Владимировича Егорова обсудить способы защиты от закона, – вопросы более практического свойства, обсуждения которых ожидали многие собравшиеся коллеги.

В частности абсолютно был оставлен без внимания вопрос защиты предпринимателей от действия данного закона. Представляется, что они пострадают не меньше граждан, если не больше.

Тезисно:

1. Предприниматели лишены права голоса (пропорционально занимаем площадям), их бизнес придается смерти в угоду публичному интересу, welfare state, как озвучил эту идею Д.И. Степанов.

– Это нарушение конституционного права на свободное занятие предпринимательской деятельностью (ст. 34 Конституции РФ). Так как крупный «сетевик», сможет перенести представительство в другой район или перенести определенные убытки, то для малого предпринимателя (торговля, общепит, бытовые услуги) удачная локация – это 90 % успеха.

– Речи о публичном интересе быть не может, рассмотрим вариант сноса двухэтажного «ветхого» особняка, в котором может находиться 8 квартир и ресторан на первом этаже, пропорционально занимающий 50 % от площади дома, так что мы в таком случае говорим о том, что мы им жертвуем ради блага большинства? Конечно, нет.

2. Предпринимателям будет компенсирована стоимость их недвижимости, внимание, не бизнеса, недвижимости!

Т.е. Если 10 кв. м. у метро, которые продают цветы или пиво могут приносить собственнику существенный и стабильный доход (кстати, часто бывают приобретены не по стоимости кв.м., а, так называемым, доходным способом расчета стоимости (135-ФЗ)), ему будет предложена кадастровая стоимость этих 10 кв. м.?

– Существует механизм выкупа муниципальной и гос. недвижимости предпринимателями, было бы справедливо по аналогии обратить его обратно.

а) Закон 178-ФЗ. Продажа с публичных торгов. Где привлекательные объекты недвижимости улетают в считанные часы и цена лота возрастает до 5-ти раз и заранее завышенные по стоимости объекты торга по которым упорно проходят из года в год и закрываются не состоявшимися. Можно и нужно придумать механизм, который мог бы обеспечивать такой же уровень транспорентности, хотя бы определение объектов-аналогов для определения рыночной стоимости. Либо проводить торги на право собственности будущей недвижимости (ведь что-то планируется строить на пепелище) и выдавать предпринимателям победившую на торгах цену за объект, если они просят компенсацию, либо передавать им право на этот будущий объект с учетом его очевидного улучшения, в которое будут заложены убытки предпринимателя.

б) Закон 159-ФЗ. Предполагает выкуп арендуемых помещений малым предпринимателям. В данном случае аналогия с этим законом видится более целесообразной. Так как он учитывает и необходимость поддерживать малое предпринимательство и с пониманием подходит к важности «насиженности» места для малого бизнеса. В частности данный закон дает право предпринимателям оспаривать завышенную оценку, по которой им изначально предлагает выкуп город. Предприниматель может обратиться в арбитражный суд, предоставить свое заключение об оценке, получить заключение независимого эксперта, назначенного судом и в итоге выкупить здание или помещение по цене приближенной к реальной. Очевидно, что этот закон работает, так как с ним очень активно борется московский мэр, предлагающий продавать предпринимателям недвижимость по цене, предложенной городом, без права оспаривать. Как в анекдоте. В купе стучит проводница: «Ужинать будете» – «А выбор?» – «Да или нет». Закон о реновации даже такого права защиты предпринимателям не дает.

3. Вскользь и без глубокой проработки затронули вопрос компенсации убытков.

– Но что считать убытками? Подтвержденные чеками затраты на ремонт с учетом амортизации? или мы можем считать убытками от вынужденного переезда рекламу, взятки, раздаваемые проверяющим инстанциям, вложения в умилостивление соседей, согласование перепланировок, планов пожарной эвакуации и тд. Коллеги, предлагаю в этом пункте воздержаться от пуританизма и ханжества в духе «ну раз не платит официально, значит сам виноват» – все, кто работает с малым бизнесом знают, что он находится в вынужденных тисках беззакония. А если, кому-то из коллег посчастливилось работать в Западной Европе или США, то они прекрасно понимают разницу в работе проверяющих органов там и у нас.

– Ну и наконец та самая sentimental value, про которую и мы, и Harvard review говорим как безусловную данность в вопросе собственности на жилые помещения, но почему-то не всегда даем право на нее бизнесу. А ведь бизнес – это и индивидуальный предприниматель, который является таким же гражданином, да и юридическое лицо – это группа вполне конкретных физических лиц (в контексте нашего закона, как правило 1–2 лица), объединенных единым интересом, которые также влюблялись, женились, росли и старели в этой недвижимости, пусть она и не жилая, а коммерческая. Разницы по сути нет никакой. Как нет разницы между семьей в принципе и семьей, владеющей маленьким семейным ресторанчиком.

P.S. Хочется еще раз процитировать А.В. Егорова: «Если есть жилищное право (которое может устанавливать специальные положения) почему не ввести колбасное право, которое будет защищать права производителей колбасы (имея приоритет над положениями гражданского права).

Коллеги, предлагаю обсуждать этот вопрос.

Программа реновации столичного жилья мало кого оставила равнодушным. Это интересы не только миллионов москвичей, но и десятков тысяч мелких предпринимателей.

Опасения собственников нежилых помещений понятны: у них есть четко отработанные места и клиентура, которая приходит к ним за определенными услугами. Снесут ли вместе с пятиэтажками несколько тысяч успешных и доходных маленьких предприятий?

Закон о реновации столичного жилья окончательно принят в Госдуме, но не утверждён. Ликуют коммерсанты-интересанты, довольны депутаты. «Расширены права, как собственников жилья, так и собственников нежилых помещений, – выразил мнение думского большинства депутат Андрей Исаев. – Если раньше речь шла об изъятии соответствующих помещений, то сейчас речь идет о равноценном возмещении».

Однако, судя по проведенному «МН» расследованию и опросу, у многих москвичей сохраняется ощущение, что «гладко было на бумаге, да забыли про овраги», что учтены далеко не все нюансы в решении серьезнейшей проблемы.

– Одно дело – переселение участников программы, в том числе и мелкого бизнеса, с первых этажей в пределах района. Здесь финансовые и имиджевые потери будут минимальными. Но, боюсь, далеко не всех станут селить в тех же районах, где сносят. Хотя последняя редакция закона это и пообещала, – считает Елена Крюкова, аналитик столичного рынка недвижимости.