Чтение онлайн

В заключение

Даже без голосований и принятия решений собрания совета директоров имеют большое значение: они предоставляют возможность оценить итоги деятельности компании за месяц. Собрания информируют, напоминают о проблемах и заставляют думать. Все это помогает упорядочить работу председателя совета директоров частной компании.

Письмо 5. Собственность

Хотя на арендную плату и коммунальные платежи уходит восемнадцать процентов нашей прибыли, первые двадцать два года в бизнесе я ничего не знал о недвижимости.

Особый отдел

Работники отдела недвижимости редко разговаривали с нами, общаясь в основном с другими специалистами в этой области. Они никогда не выходили из офиса, но знали каждую мелочь на центральной улице любого города, а путешествуя по стране, запасались картами всех городских центров.

Окончив школу, я практиковался в роли продавца и сапожника. Полгода я провел на обувной фабрике. Я работал с территориальными менеджерами и бухгалтерами, помогал устанавливать новую компьютерную систему. Но в отделе недвижимости я не бывал. Как и для большинства людей, моей первой сделкой с недвижимостью стала покупка дома. Когда покупаешь дом, кажется, что все подобные сделки носят травмирующий характер. Приобретя такой опыт, я стал с большей симпатией относиться к отделу недвижимости. Я понял, насколько стрессовая у них работа. Ведь они возлагали на себя тяжкое бремя дел компании, не получая при этом никакой помощи от остальных.

Я не сталкивался с вопросами собственности до 1982 года. С тех пор я узнал несколько секретных приемов при заключении сделок с недвижимостью и теперь с уверенностью могу заявить, что управление собственностью компании – вовсе не такой стресс, как покупка дома. Большинство удачных сделок совершаются благодаря простому чувству здравого смысла, но для этого необходимо быть в курсе всех тонкостей этой сферы.

Собственность UDS

Мое первое решение, связанное с недвижимостью, было полной комедией. Когда в 1975 году я стал управляющим директором Timpson, всеми вопросами собственности занимался отдел недвижимости UDS в Лондоне. Почти каждую неделю от UDS приходил список адресов, по которым располагались здания, выставленные на продажу. Мы должны были осмотреть их и предоставить отделу недвижимости детальную оценку. Это было пустой тратой времени, так как разрешение на инвестиции мы могли получить только отправив специальный запрос в финансовый отдел UDS, а он очень редко давал положительный ответ. В конце 1975 года нас попросили оценить магазин на Парламент-стрит в Хэнли. К нашему удивлению и радости, мы получили разрешение на его приобретение.

Неделю спустя из отдела недвижимости пришло сообщение, что была допущена ошибка: они послали сведения не о том магазине. Мы сделали оценку магазина на Парламент-стрит, 43, а магазин, который предлагали они, находился на Парламент-стрит, 41, и арендная плата за него была ниже. Мы вновь подали запрос, указав те же объемы продаж, но более высокую прибыль, которая получалась за счет более низкой арендной платы. Каково же было наше удивление, когда во втором прошении нам отказали: UDS считала, что планируемый нами объем продаж был завышен. После многочисленных протестов нам удалось заставить их изменить решение. Этот магазин до сих пор приносит нам прибыль.

Владение собственностью

Отдел имущества UDS обладал большими полномочиями. В 70-х большинство розничных торговцев могли похвастаться хорошими показателями балансовой отчетности, основные позиции которой были представлены недвижимым имуществом. Это сегодня работа розничных торговцев оценивается уровнем прибыли, узнаваемостью бренда и месторасположением их магазинов, а тогда аналитики в первую очередь принимали в расчет стоимость собственности. У UDS, Sears и, конечно, у Timpson – у всех в портфеле имелась дорогая собственность.

Под властью собственности

Отдел недвижимости UDS мог отвергнуть любое решение, принятое дочерней компанией. В Сканторпе мы просто мучились из-за этого! В 1978 году многие из наших мастерских находились в задней комнате, на верхнем этаже или в подвале обувных магазинов. Когда мы переезжали на главную улицу, наши показатели улучшались. Один из таких переездов состоялся в Сканторпе. UDS удалось найти нам подходящее место. Экспертная группа Timpson четыре раза приезжала, чтобы его осмотреть, и только после четвертого посещения предложение было принято и одобрено UDS.

В обязанности Timpson входила подготовка новых магазинов к открытию. Однажды при открытии очередного магазина на месяц вперед был разработан подробный план действий. Менеджер по развитию компании Алан Чатэр-тон приехал за день до открытия с рулеткой и с перечнем вопросов, чтобы удостовериться, что все готово. Его визит был генеральной репетицией перед приездом исполнительного директора Майкла Франка, от которого мы должны были получить окончательное одобрение. Мы должны были встретить Майкла на следующий день в 11:00 на вокзале. Таким образом, у Алана было достаточно времени, чтобы все закончить. В начале десятого Алану позвонили из отдела недвижимости и спросили, когда будет готов магазин. Алан ответил, что он уже готов. Тогда они спросили, когда мы собирались его открыть. Алан ответил, что сегодня. Нам не повезло: UDS поступило предложение, от которого она не могла отказаться, так что в течение следующих десяти дней магазин предполагалось продать. Думая об этой странной новости, Алан пошел на вокзал. Непоколебимый Майк Франк выполнил свои обязанности. Он осмотрел магазин, удостоверился, что все в порядке, а через десять дней магазин закрылся.

Не упусти свой шанс

В течение десяти лет моей работы в UDS осмотр недвижимости и оценка магазинов становились все более бесполезным делом. Прибыль постоянно снижалась, а деньги уходили на выплату дивидендов, так что на капитальные вложения ничего не оставалось. Некоторое время в 1980 году на счету UDS в банке находились денежные средства, которые образовались в результате дополнительной эмиссии акций. Но все они были выброшены на покупку сети магазинов Van Allan, которые обошлись UDS в двадцать миллионов фунтов. На них так ничего и не заработали, и два года спустя их закрыли.

Не имея средств для расширения, мы стали играть по другим правилам. Многие компании UDS терпели убытки, поэтому очень быстро оказывались вне игры. При этом UDS никогда не продавала свои активы, и, как только закрывалось очередное подразделение, остальные тут же выстраивались в очередь на приобретение лакомого кусочка освободившейся недвижимости. Но здесь присутствовал элемент везения. Если, к примеру, ты был в отпуске во время ликвидации очередной компании, тебе могло вообще ничего не достаться из ее собственности; с другой стороны, если у тебя случайно была назначена встреча в UDS в день объявления о ликвидации, тебе тут же предлагали на выбор 5-10 зданий.

Я хорошо умел играть в эту корпоративную игру «Не зевай». Когда закрыли Grange Furnishing, я получил два прекрасных магазина. С ликвидацией Alexandre the Tailors в состав Timpson вошли десять новых торговых точек, в том числе великолепные магазины в Глазго и Глостере. Провал Van Allan тоже стал хорошей новостью для Timpson. Мы заполучили четыре магазина. В 1976 году я поручил управление Swears amp; Wells Джеку Максвеллу, управляющему директору Richard Shops. Спустя год этот бизнес начал терпеть убытки и еще через полгода был закрыт. Для Timpson это означало возможность открыть еще три филиала в Шотландии. В одной из них я получил первый опыт надлежащего управления недвижимостью. Магазин Suede Centre имел очень удачное месторасположение, и в нем было небольшое служебное помещение в конце коридора, немногим больше кладовки. Я превратил его в мастерскую по ремонту обуви, и в 1999 году она принесла мне прибыль в сорок пять тысяч фунтов.

Сделки по продаже недвижимости с правом ее дальнейшей аренды

Когда мы группой управляющих выкупали компанию, я узнал много нового о недвижимости. Моим наставником был Пол Орчард-Лайл из компании Healey amp; Baker. Мы встретились дважды, и каждый раз наша беседа продолжалась не более часа. За это время Пол объяснил мне суть сделок по продаже недвижимости с ее последующей арендой. Я впервые столкнулся с такими понятиями, как ставка кредитования, рыночная арендная ставка и значение договоренности. Я начинал изучать неизвестный мне ранее язык отдела недвижимости.